החלטתם לרכוש נכס יד שנייה ואתם לא בטוחים איפה להתחיל ומה חשוב לבדוק? רוצים לוודא שאתם בודקים את הנכס באופן מיטבי? ריכזנו 10 טיפים חשובים לבחינת הנכס לפני רכישה שיחסכו לכם המון כסף.
1. החליטו אם הדירה להשקעה או למגורים
בחירת נכס להשקעה שונה משמעותית מבחירת נכס למגורים. כשבוחרים דירה להשקעה מסתכלים בעיקר על האפשרויות להשכרת הנכס, התשואה שניתן לקבל ועל עליית ערך הנכס. לעומת זאת כשבוחרים נכס למגורים יש לבחון את סביבת המגורים, את האוכלוסייה שמתגוררת באזור, את מוסדות החינוך ואת המיקום הגאוגרפי בישוב. בבחירת דירה למגורים חשוב לראות שיש חיבור לנכס ושהוא עומד בדרישות שקבעתם, לעומת זאת בבחירת דירה להשקעה אין צורך בחיבור לנכס שכן הוא לא ישמש את הרוכשים למגורים.
2. חשבו את התקציב שתוכלו לעמוד בו לאורך זמן
כשאתם מתחילים לחפש נכס חשוב ראשית לבחון את ההון העצמי שברשותכם. גובה ההון צריך להיות בין 50%-25% מערך הנכס (תלוי אם זה נכס ראשון או לא). מתוך ההון העצמי ניתן להסיק מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק וחיבור 2 הנתונים ייתן את ערך הנכס שתוכלו לרכוש. חשוב מאוד לזכור שבעת רכישת דירה יש הרבה עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון (מס רכישה, עו”ד, מתווך, יועץ משכנתא עוד), גם את הנתונים האלו יש להוסיף לחישוב.
נתון נוסף שצריך לבחון הוא ההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו כנגזרת של המשכנתה שאתם מבקשים מהבנק. אם אתם רוכשים דירה להשקעה חשוב שההחזר החודשי של המשכנתה יהיה בגובה השכירות או נמוך ממנו. לעומת זאת אם אתם רוכשים דירה למגורים ההחזר החודשי ירד מההכנסה החודשית של הבית, לכן מומלץ לעשות חישוב מה גובה התשלום החודשי שהבית יכול לעמוד בו תוך שמירה על תקציב חודשי מאוזן.
3. בדקו מחירים של נכסים באזור שאתם מעוניינים בו
לאחר שבדקתם וקבעתם מה ערך הנכס שאתם יכולים להרשות לעצמכם תתחילו לבדוק מה ההיצע בשוק. מומלץ לעבוד עם אקסל מסודר שמכיל את המידע על כל הנכסים שמעניינים אתכם ופרטי קשר. ניתן לבדוק את ההיצע של הדירות בשוק במגוון דרכים:
- מתווך נדל”ן – למתווכים יש פעמים רבות נכסים שהם מציאות ונמכרים בבלעדיות, הם יכולים לעזור לכם להכיר את האזור ולתת לכם מידע על עתיד ועבר האזור שיכול להיות משמעותי.
- אתרי אינטרנט – יש אתרים מצוינים שיש בהם מידע על נכסים שנמכרים כיום ושנמכרו בעבר, ביניהם יד 2 ומדל”ן
- לוחות מודעות בשכונה או פה לאוזן – היכרות אם אנשים באזור המגורים שאתם מעוניינים בו יכולים לתת לכם מידע על נכסים שנמכרים שלאו דווקא פורסמו.
- רשתות חברתיות וקבוצות שעוסקות בהשקעות ונדל”ן
- עיתונים
4. אין טוב ממראה עיניים, בדיקה פיזית של הבית
לאחר שבחרתם נכס ואזור מגורים סעו לבקר ובדקו פיזית את הנכס מבפנים ומבחוץ. בדקו את השכונה הקרובה ואת הסביבה הרחוקה יותר מבחינת קרבה למוסדות חינוך, חנויות, שירותי דואר ועוד. בדקו גובה של מבנים, גינות ומקומות חניה. בדקו את התכנית של הדירה, את התשתית ואת הבניין.
ניתן לקבל את מידע על השכונה באתר (בחרו איזה מידע אתם רוצים לראות) – למפה לחצו כאן
5. שיח עם השכנים ואנשים המתגוררים בבניין או באזור
כשאתם בוחנים את האזור דברו עם אנשים שמתגוררים ברחוב וקבלו מידע על אופי החיים, יתרונות או חסרונות לנכס שאתם מתעניינים בו.
6. בדקו את עתיד השכונה
על מנת להעריך את עליית ערך הנכס חשוב לבדוק אם יש תכניות לעתיד הרחוב / שכונה / סביבת הכנס. לקבלת תכניות עתידיות ניתן להקליד בגוגל “תכנית אב + שם העיר”, ניתן גם לברר במועצה או בעירייה ולשוחח עם מתווכים שמכירים את האזור.
7. הוציאו נסח טאבו / רישום במנהל ובדקו את רישום הנכס
- בדקו שהנכס נקי, שאין עליו שעבודים – לבדיקה לחצו כאן
- בדקו את תיק הבניין – כתבו בגוגל “תיק בניין + שם העיר” (חפשו את תיק הבניין לפי הכתובת)
8. התייעצו עם עו”ד
בחרו עו”ד מקצועי שיוכל לייצג אתכם בכבוד ולבחון אפשרות לקבלת הקלות בתשלומי המיסים.
9. התייעצו עם יועץ משכנתה וקבלו אישור עקרוני מהבנק
בדקו על פי יכולת ההחזר שקבעתם מה יהיה ההחזר החודשי הצפוי למשכנתא שאתם מבקשים וקבלו אישור עקרוני לפחות מבנק אחד לפני שתחתמו על חוזה כדי שתוכלו להיות בטוחים ביכולת מימון הרכישה.
10. נהלו מו”מ חכם
נהלו את מו”מ בחוכמה, התייעצו עם איש מקצוע או בן משפחה שיוכל לעזור לכם להגיע לתוצאה הטובה ביותר. בדקו כמה שאפשר על המוכרים, קבלו מידע על היצע המחירים ועסקאות שבוצעו באזור. הציעו מחיר נמוך מהמחיר שבעל הנכס קבע ונסו להתקרב למחיר הזה כמה שניתן. צרו קשר אישי עם המוכר, הדגישו את היתרונות שלכם כקונים ושכנעו אותו שאתם האנשים הנכונים לסגירת העסקה.
הדברים המובאים במאמר זה לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום לשון החוק, המלצה ו/או ייעוץ ואינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא. כל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.
